Asociaţia de proprietari reprezintă forma de asociere autonomă şi nonprofit a proprietarilor unui condominiu, care se constituie şi are personalitate juridică potrivit Legii locuinţei 114/1996 si Legii 230/2007 cu modificările şi completările ulterioare.
Asociaţia de proprietari se constituie în scopul asigurării condiţiilor de funcţionare normală a locuinţelor, precum şi a părţilor comune, care alcătuiesc împreună un condominiu.
Asociaţia de proprietari răspunde de administrarea şi de funcţionarea clădirii şi de întreţinerea, repararea, renovarea şi înlocuirea părţilor comune, iar costurile aferente vor fi calculate conform cotei-părţi din proprietatea comună aferente fiecărui proprietar.
Asociaţia de proprietari este condusă de adunarea generală a proprietarilor care este formată din câte un reprezentant al fiecărei familii de proprietari.
Adunarea generală se ţine obligatoriu, cel puţin o dată pe an, de regulă în primul trimestru, şi la care au dreptul şi obligaţia să participe toţi membrii săi.
Pentru situaţii speciale adunarea generală a asociaţiei de proprietari poate fi convocată oricând de către comitetul executiv sau de către membri ai asociaţiei care deţin în total 20% din cotele de proprietate comună.
Toţi proprietarii trebuie anunţaţi despre convocarea oricărei adunări generale cu cel puţin 10 zile înainte ca aceasta să aibă loc.
Asociaţia de proprietari poate adopta hotărâri dacă majoritatea membrilor sunt prezenţi personal sau prin reprezentant. Dacă nu este întrunit cvorumul, adunarea va fi suspendată şi reconvocată. La adunarea reconvocată, dacă există dovada că toţi membrii asociaţiei au fost convocaţi, hotărârile pot fi adoptate prin votul majorităţii celor prezenţi. Dovada convocării membrilor asociaţiei de proprietari se face cu afişul de la avizierul asociaţiei şi convocatorul semnat de
aceştia.
Adunarea generală a asociaţiei de proprietari analizează principalele aspecte şi adoptă hotărâri cu privire la:
-activitatea de administrare şi de întreţinere a condominiului,
-aprobarea lucrărilor de reparaţii capitale şi reparaţii curente ce urmează a se efectua în cursul anului,
-încheierea contractelor cu agenţii economici furnizori ai serviciilor şi lucrărilor de care beneficiază asociaţia,
-bugetul de venituri şi cheltuieli,
-modul de folosire a spaţiilor comune sau de schimbare a destinaţiei acestora ( schimbarea destinaţiei acestor spaţii se face cu acordul majorităţii membrilor asociaţiei şi, în mod obligatoriu, cu acordul celor direct afectaţi din vecinătate, atât pe verticală cât şi pe orizontală,
-activitatea de administrare a condominiului, respectiv prin persoană fizică atestată ori persoanaă juridică specializată,
-condiţiile de angajare a administratorului,
-cuantumul garanţiei materiale care trebuie depus de către administrator,
-alegerea comisiei de cenzori precum şi stabilirea sarcinilor detaliate a acesteia,
-numărul şi funcţiile persoanelor necesare pentru administrarea şi gospodărirea clădirii, funcţiile care se remunerează, cuantumul şi modalitatea de actualizare a remuneraţiilor,
-activitatea preşedintelui şi a comitetului executiv,
-expertizarea tehnică a clădirii care prezintă niveluri insuficiente de protecţie la degradări sau avarieri şi a lucrărilor de intervenţie,
-orice altă problemă de interes pentru asociaţie.
Comitetul executiv al asociaţiei este format dintr-un număr de 3-11 membri aleşi de către adunarea generală şi are următoarele atribuţii:
-acţionează operativ în legătură cu activitatea curentă de administrare şi întreţinere a condominiilor, încheierea şi derularea contractelor încheiate cu agenţii economici furnizori, repartizarea lunară a cheltuielilor comune pe fiecare proprietate, angajarea personalului de administrare, întreţinere şi curăţenie conform legii, aprobarea cheltuielilor curente, urmărirea funcţionării instalaţiilor sau spaţiilor comune şi stabilirea măsurilor pentru a asigura funcţionarea în bune condiţii a acestora, rezolvarea problemelor ridicate de membrii asociaţiei,
organizarea adunării generale,
-pregăteşte şi supune spre aprobare adunării generale bugetul anual de venituri şi cheltuieli şi urmăreşte derularea acestuia.
Comitetul executiv este condus de către un preşedinte, care va fi desemnat în persoana celui care întruneşte numărul cel mai mare de voturi la alegerea comitetului executiv.
Preşedintele asociaţiei conduce şedinţele comitetului executiv şi ale adunării generale.
Preşedintele angajează prin semnătura sa asociaţia de proprietari în relaţiile cu terţii.
În situaţia în care preşedintele este în imposibilitate de exercitare a atribuţiilor, sarcinile acestuia sunt îndeplinite de către vicepreşedinte desemnat de către comitetul executiv, cu majoritate de voturi.
Ordinea de zi a unei adunări generale are, orientativ, următoarea structură:
-raportul anual al asociaţiei ( darea de seamă a activităţii ),
-raportul comisiei de cenzori,
-bugetul de venituri şi cheltuieli,
-diverse
A.RAPORTUL ANUAL AL ASOCIAŢIEI DE PROPRIETARI
Raportul anual al asociaţiei de proprietari este un mijloc de analiză a eficienţei activităţii asociaţiei şi un instrument de informare a proprietarilor asupra gestiunii proprietăţii comune.
Raportul anual reprezintă modul de gestionare a resurselor şi bunurilor asociaţiei şi oglindeşte activitatea asociaţiei pe ansamblu, de-a lungul unui an calendaristic. La întocmirea lui participă întreaga echipă de conducere a asociaţiei: preşedintele şi comitetul executiv, cu sprijinul administratorului, contabilului şi casierului.
Raportul anual de activitate se întocmeşte:
- pentru ca proprietarii care locuiesc în bloc să cunoască problemele tehnice ale clădirii, de organizare şi funcţionare ale asociaţiei şi modul în care le sunt gestionaţi banii,
- pentru ca proprietarii să-şi aleagă reprezentanţii în cunoştinţă de cauză, să ştie ce aşteaptă de la ei şi ce pot să le pretindă,
-pentru ca proprietarii să ştie dacă echipa de conducere şi administratorul au acţionat responsabil şi profesionist în anul încheiat şă să ia decizii în consecinţă,
-pentru ca proprietarii să se implice în mod activ şi responsabil în deciziile asociaţiei, participând la adunările generale şi chiar avînd iniţiativa de a le convoca,
-pentru ca proprietarii să cunoască instituţiile, procedurile şi acţiunile prin care pot interveni în buna funcţionare a asociaţiei.
Raportul este analizat şi comentat de proprietari în cadrul adunării generale.
Rezultatele analizei, concluziile şi recomandările raportului anual sunt elementele de bază pentru stabilirea acţiunilor şi elaborarea bugetului pentru anul următor.
Proprietarii pot consulta documentul oricând solicită acest lucru.
Raportul anual conţine, orientativ, câteva componente care oglindesc performanţa managerială şi financiară a asociaţiei prin reprezentanţii aleşi sau angajaţi. Aceste componente sunt:
-analiza situaţiei financiare ( pe componentele de venituri şi cheltuieli ),
-analiza stării tehnice a clădirilor,
-analizarea situaţiei litigiilor,
-analiza performanţei manageriale a echipei de conducere şi a personalului contractual, etc.
B. RAPORTUL COMISIEI DE CENZORI
Raportul comisiei de cenzori va conţine observaţiile şi rezultatele activităţii de control a comisiei asupra activităţilor financiare şi de gestiune ale asociaţiei.
Comisia raportează dacă au fost constatate abateri de la legislaţia în vigoare în ceea ce priveşte activitatea financiară şi de gestiune, dacă şi cum au fost puse în aplicare recomandările sale şi modul în care personalul cu responsabilităţi în gestiunea financiară şi-a îmbunătăţit performanţa,
C. BUGETUL ASOCIAŢIEI
Prin constituirea şi gestionarea bugetului propriu, asociaţia de proprietari asigură activitatea curentă pentru deservirea proprietarilor membri ai asociaţiei, întreţinerea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune şi asigurarea condiţiilor optime pentru convieţuirea în comun.
Bugetul este documentul care ilustrează modul în care asociaţia îşi gestionează fondurile de-a lungul unui an calendaristic.
Bugetul se compune din venituri şi cheltuieli.
Veniturile se constituie din:
-cotele pentru plata întreţinerii plătite de proprietari,
-fondul de rulment, destinat pentru plata la termen a facturilor,
-fondul de reparaţii constituit pentru acoperirea cheltuielilor de reparaţii, îmbunătăţiri, întreţinere,
-fondul pentru investiţii, stabilit aparte pentru o anumită investiţie planificată în anul următor ( construcţia acoperişului, înlocuirea conductelor, izolarea conductelor, instalaţii de interfon sau alarma, etc, ),
-venituri din publicitate ( spaţii pentru panouri publicitare sau antene de telecomunicaţii, ),
-venituri din chirii ( închirieri spaţii comune ),
-venituri din donaţii şi sponsorizări, din dobânzi bancare, etc.
-venituri din programe de finanţare.
Cheltuielile asociaţiei cuprind:
-plata serviciilor şi utilităţilor ( alimentare cu apă, gaz, energie electrică, energie termică, canalizare, etc. ),
-plata personalului angajat şi ales,
-plata lucrărilor de reparaţii şi întreţinere,
-plata lucrărilor de investiţii,
-contribuţia financiară în programe de parteneriat ( ex. 20% din costurile de reabilitare termică ),
-cheltuieli administrative şi de gospodărire curentă a blocului,
-alte cheltuieli prevăzute de adunarea generală.
IMPORTANT !
-Toate deciziile care implică în orice fel banii asociaţiei trebuie adoptate în adunarea generală a asociaţiei.
-Atât veniturile cât şi cheltuielile asociaţiei trebuie explicate, clarificate şi discutate de proprietari şi aprobate în adunarea generală pentru a fi apoi puse în aplicare. Numai astfel proprietarii vor accepta plata cheltuielilor şi vor urmării modul de utilizare a veniturilor.
-Aceste hotărîri nu pot fi adoptate doar de comitetul executiv şi nu pot fi impuse de preşedinte, comitet, administrator sau orice alt proprietar.
-După aprobarea în adunarea generaă, bugetul asociaţiei devine documentul fundamental de organizare a gestiunii asociaţiei. El trebuie afişat la loc vizibil.
-Orice proprietar are dreptul de a fi informat în orice moment asupra conţinutului bugetului şi a modului de gestionare a acestuia. Acest drept este consfinţit de statutul asociaţiei şi reprezintă o procedură normală de responsabilitate şi trasparenţă faţă de membrii asociaţiei.
Niciun comentariu:
Trimiteți un comentariu