CRACIUN FERICIT !

PUNCT DE VEDERE al presedintelui Asociatiei de Proprietari blocul 20 B1

În conformitate cu prevederile art. 30 lit. c şi e din Legea 230/2007 comitetul executiv are printre alte atributii şi  întreţinerea, repararea, înlocuirea şi modificarea părţilor proprietăţii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietăţii comune;

            Pană în prezent persoanele din administratia blocului (comitet, cenzori si administrator) au fost reticente in ce priveste repararea si mentinerea in stare de siguranta a cladirii, datorita atmosferei create de unii proprietari, care faceau alergie când auzeau  de reparatii.

            Observ ca si la aceasta data persoanele din administratie nu au curaj sa decida efectuarea reparatiilor la partile si instalaţiile comune, cu toate ca legislatia ne obliga si chiar ne poate sanctiona in acest caz.

            Nu inteleg nici pe cei din administratie si nici pe ceilalti proprietari care dau dovada de totala pasivitate in ce priveste drepturile si obligatiile pe care le au in cadrul asociatiei.

            Daca individual proprietarii sunt intrebati cu privire la oportunitatea efectuarii unor reparatii sau propuneri de imbunatatie a confortului cladirii, sunt de acord, dar propuneri scrise, concrete si la momentul intocmirii Planului de reparatii, nu face nimeni.

            Consider ca este obligatia mea, care cunosc in amanuntime problemele asociatiei, sa va anunt cu privire la starea de fapt existenta si anume:

1.      In ce priveste ascensorul, acesta a beneficiat de mici reparatii la doi ani,  conform reviziilor programate, cand ni s-a recomandat sa facem mai multe, dar nu am putut face din cauza precizata  mai sus. In certificatul de calitate al liftului nr. 1359/28.11.1983 se arata ca durata de viata a acestuia este de 28-30 de ani. Din informatiile primite de la reprezentantii intretinatorului am aflat ca ISCIR-ul nu  accepta punerea in functiune fara reparatii substantiale, cum ar fi: schimbat/modernizat cabina, schimbat angrenaje la reductor, schimbat/modernizat tabloul de comanda, pentru care nu se mai gasesc componentele electrice. In prezent liftul are 27  ani de functionare.

2.      Instalatiile de alimentare cu apa si caldura (partile comune), nu au fost reparate sau inlocuite niciodata, cu exceptia robinetilor schimbati in urma cu 15 ani.

Am sustinut sa incepem schimbarea acestor instalatii in mod  treptat fara a incarca prea mult lista de intretinere, dar cuvantul  spus continuu a fost ,, nu sunt bani si ne va sarii lumea in cap’’. Parerea mea este ca mai bine incepem schimbarea acestor instalatii cand vrem noi , decat atunci cand ele vor ceda, deoarece pot ceda mai multe odata si atunci cred ca nu se va putea .

3.      Cu privire a infrumusetarea blocului prin zugravire sau schimbarea tamplariei metalice de la intrare  cu termopan, precizez ca zugravirea a fost efectuata in urma cu cinci ani , dar termopanele nu au fost puse datorita amentarilor unor propritari, ca le vor sparge intentionat, cu toate ca masura a fost aprobata de Adunarea Generala.

4.      Terasa blocului nu a fost integral reparata niciodata, asa cum au facut toate blocurile vecine, doar mici reparatii. De asemenea, nici tinichigeria de pe terasa nu a fost nici macar vopsita, fiind ruginita integral. Datorita faptului ca scurgerea de la casa liftului a fost din constructie montata gresit, a fost degradat peretele din partea de est, cat si acoperisul, existand pericol de inundare a camerei liftului, in dreptul tabloului de comanda.

Legea 230/2007.ART. 30 (1) Comitetul executiv, reprezentat de preşedintele asociaţiei de proprietari, are următoarele atribuţii:

a) duce la îndeplinire hotărârile adunării generale şi urmăreşte respectarea prevederilor legale, a statutului şi a acordului de asociere ale asociaţiei de proprietari;

b) emite, dacă este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la îndeplinire a hotărârilor adunărilor generale şi pentru respectarea prevederilor legale, a statutului şi a acordului de asociere, precum şi alte decizii ce privesc activitatea din asociaţia de proprietari;

c) întocmeşte proiectul bugetului de venituri şi cheltuieli şi pregăteşte desfăşurarea adunărilor generale;

d) reglementează folosirea, întreţinerea, repararea, înlocuirea şi modificarea părţilor proprietăţii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietăţii comune;

e) întocmeşte sau propune planuri de măsuri şi activităţi şi urmăreşte realizarea lor;

ART. 56 (1) Constituie contravenţii următoarele fapte:

a) neluarea de către proprietari, de către asociaţia de proprietari sau de către comitetul executiv al asociaţiei de proprietari a tuturor măsurilor necesare pentru repararea şi menţinerea în stare de siguranta a clădirii şi a instalaţiilor comune aferente (ascensor, hidrofor, instalaţii de alimentare cu apa, de canalizare, de încălzire centrala, de preparare şi distribuire a apei calde, instalaţii electrice şi de gaze, centrale termice, crematorii, instalaţii de colectare a deşeurilor, instalaţii de antena colectivă, telefonie etc.) pe toată durata existenţei acestora;

2) Contravenţiile prevăzute la alin. (1) se sancţionează după cum urmează:

a) faptele prevăzute la lit. a), b) şi c) se sancţionează cu amenda de la 500 lei la 3.000 lei;

                Am precizat cele de mai sus in speranta ca mai multi proprietari vor intelege si vor face propuneri scrise pentru a putea incepe si noi in asociatie sa facem ceva in vederea repararii sau imbunatatirii confortului.

LISTA DE PLATA OCTOMBRIE 2010

Problemele ivite frecvent la bloc

Foarte mulţi proprietari îşi trăiesc viaţa la bloc într-o totală ilegalitate. Totul din neştiinţă sau dintr-o încredere oarbă în administrator, ori din total dezinteres. Astfel timpul trece, problemele se adună, costurile cresc nejustificat şi există riscul major de a rămâne într-o bună zi fără apă rece şi caldă, căldură, gaze etc.

Azi ne propunem să vă informăm, în mod preventiv, cu câteva aspecte care caracterizează astfel de situaţii în blocuri, pentru a nu se ajunge în criză, moment în care nici o instituţie nu vă mai poate ajuta.
1 Taxele nu se plătesc la stat.
Se reţin bani de la proprietari, prin întreţinere, pentru taxe şi impozite, dar pe care administratorul de la el putere ce o are, nu le plăteşte la stat pentru că, fiind în ilegalitate, nu poate.
În eventualitatea unui control de la fisc, consecinţele şi amenzile le suportă toţi proprietarii, adică şi cu banii daţi, şi sancţionaţi. În acel moment, administratorul fie nu mai este de găsit, deoarece are el grija sa nu aibe garantii stabilite legal, fie va da vina pe proprietari că nu s-au organizat, nu au avut un comitet si o comisie de cenzori, cu responsabilitati si cu garantii in conformitate cu legislatia in vigoare.
2 Nu primiţi chitanţe cu regim legal.
Nu se utilizează documentele financiare legale – lista de plată, registre, chitanţiere personalizate cod 14-4-1 – menţionate de Ordinul Ministrului Economiei şi Finanţelor nr. 1.969/2007, anexa nr. 2. Lista de plată se afişează haotic, dupa interesul administratorului, dicator fiind, scrisă neclar şi fără detalii, intentionat ca proprietarii sa nu poata verifica, iar încasarea are loc după programul stabilit de administrator şi nu după programul stabilit de asociaţie.
3 Facturi si cheltuieli administrative exagerat de  mari.
Se încarcă lista de plată cu diverse sume ca: rechizite, materiale de curatenie, becuri, scule, transport RATB, Metorex, taxi, abonament la telefon , prime ilegale, suspecte de abuz, fără nici un acord din partea proprietarilor. Aceste sume odată încasate sunt la dispoziţia administratorului şi se cheltuiesc fără nici un rezultat pozitiv pentru proprietari, fara a se vedea ceva nou, curat, modern.
4 Se plătesc restanţele din întreţinere din banii proprietarilor buni platnici.
Restanţierii sunt toleraţi ani de zile, fiind in complicitate cu administratorul,  până când toate fondurile proprietarilor se epuizează. În astfel de momente blocul supravieţuieşte numai din plata efectuată la timp de proprietarii buni platnici. Acţiunile în justiţie, târzii şi fără suport juridic: avocat, documente legal intocmite, vor fi pierdute de proprietari, adică banii cheltuiţi pentru restanţieri, din bugetul comun al tuturor, se pierd.
5 Nu se lucrează cu specialişti ca: administrator atestat, cu garantii materiale si morale, comitet si cenzori avand pregatire de specialitate.
Lucrările sunt făcute la negru, cu cârpaci şi pe bază de comisioane luate de administrator, dar imposibil de demonstrat, astfel încât avariile să se întâmple des,  pentru ca proprietarii să fie taxaţi “inteligent”.
6- Nu există comitet executiv sau acestia sunt pusi de administrator, sa ii acopere incompetenta.
Proprietarii nu au reprezentanţi, adică nu au un preşedinte ales şi un comitet pe care să îi intereseze soarta blocului. În astfel de situaţii administratorii profită cel mai mult, iar în situaţiile de criză, dau vina pe lipsa unui preşedinte. Administratorul fiind un dicatator, care nu are şef prinde putere de care profită în mod personal, mai ales că are în mână şi banii proprietarilor.
Cu minimum de atenţie şi implicare se pot evita situaţii extreme, care există deja în foarte multe blocuri din România. Autorităţile statului român sunt depăşite de situaţie, neexistând nici măcar înţelepciunea politică de a numi persoane potrivite pentru aceste probleme.

OBLIGATIILE PROPRIETARILOR INTR-O ASOCIATIE DE PROPRIETARI

1. Proprietarii din condominium, membrii ai Asociatiei de Proprietari au

urmatoarele obligatii:

a) sa respecte statutul asociatiei.

b) sa se supuna hotararilor Adunarii Generale a asociatiei.

c) sa participe la Adunarile Generale ale asociatiei.

d) sa nu denigreze activitatea asociatiei in interiorul si exteriorul acesteia.

e) sa respecte orice angajament facut fata de asociatie.

f) sa participe, atunci cand este solicitat, la actiuni deosebite, de maxima

urgenta, corespunzatoare scopurilor asociatiei.

g) in conditii de neparticipare la luarea deciziilor si la desfasurarea

activitatilor in cadrul asociatiei, membrii respectivi nu trebuie sa aduca

prejudicii morale (jigniri, barfa, misto-uri, injuraturi, minciuni, interpretari

necuviincioase) celorlalti membri sau celor care desfasoara activitati pentru

asociatie.

2. Toti proprietarii si, dupa caz, chiriasii din condominium au urmatoarele

obligatii:

a) sa respecte hotararile Adunarii Generale ale Asociatiei de Proprietari; sa

contribuie la constituirea mijloacelor banesti si materiale ale asociatiei si sa

achite, in termenul stabilit (15 zile de la data afisarii), cota de contributie la cheltuielile lunare ale asociatiei, comunicand in timp util comitetului executiv sau administratiei orice modificari care influenteaza marimea acesteia (nr. de persoane, suprafata echivalenta termic etc.).

b) sa contribuie la constituirea in avans a bugetului pentru cheltuielile pe cotaparte indiviza (fond de reparatii etc.) prin achitarea cotei-parti corespunzatoare prevazuta in listele lunare de plata, conform celor stabilite de Adunarea Generala a proprietarilor.

c) proprietarii sau chiriasii au obligatia sa anunte administratia daca gazduiesc persoane straine mai mult de 15 zile calendaristice intr-o singura luna sau frecvent (constant, repetat), in vederea introducerii lor la plata cheltuielilor pe persoana ale asociatiei pentru luna respectiva.

d) sa sesizeze orice problema de natura administrativa (persoane care locuiesc clandestin, daune produse de unii membrii ai asociatiei sau de alte persoane etc.).

e) sa mentina in bune conditii elementele proprietatii comune; sa nu determine cheltuieli nejustificate din contul asociatiei.

f) sa semnaleze orice problema care apare la instalatiile aflate in proprietate

comuna in cel mai scurt timp; daca este cazul, sa citeasca si sa instiinteze in scris corect, lunar, indexul contoarelor proprii si sa-l inscrie in fisa de apartament;

g) pentru luarea in evidenta, sa inscrie in Cartea de Imobil a condominiului

(blocului) persoanele care locuiesc in apartamentul proprietate personala o

perioada mai mare decat limita legala (10 zile).

h) sa anunte orice modificare a titularului actului de proprietate, sa anunte

radierea din Cartea de Imobil a persoanelor care pleaca din imobil dupa o sedere pe o perioada limitata in cadrul proprietatii detinute sau care parasesc adresa de domiciliu o perioada de timp mai mare; la vanzarea proprietatii sale sa anunte retragerea din Asociatia de Proprietari, noul proprietar putand semna acordul de asociere, in forma sa, la data respectiva.

i) sa respecte regulile de comportament si de convietuire stabilite de Codul

civil/dreptul comun sau prin Regulamentul de Ordine Interioara al asociatiei

(ROI); sa respecte Regulamentul de Organizare si Functionare al asociatiei

(ROF).

j) proprietarii au obligatia sa anunte Comitetul Executiv despre intentia de a schimba destinatia proprietatii individuale cerand asociatiei, in scris, acordul de principiu si in mod obligatoriu acordul proprietarilor cu care se învecineaza, pe plan orizontal si vertical, precum si obligatia de a intocmi

si prezenta, in copie, toate documentele necesare desfasurarii unei alte activitati (contracte, avize, etc.) in termen de 30 zile lucratoare de la obtinerea acordului.

k) daca este cazul, proprietarii spatiilor cu alta destinatie decat aceea de

locuinta sunt obligati ca in termen de 30 de zile lucratoare de la constituirea

Asociatiei de Proprietari sa prezinte Comitetului Executiv dosar cu copii de pe contractele individuale cu furnizorii de servicii conform legilor in vigoare, sau orice alt document care sa le justifice consumurile pe care le produc in cadrul cladirii sau sa incheie Conventia anuala cu Asociatia de Proprietari, conform prevederilor legale in vigoare.

l) sa mentina proprietatea individuala in stare de siguranta si functionare, pe

propria sa cheltuiala; sa se ingrijeasca de asigurarea proprietatii individuale.

Nici un proprietar sau chirias nu poate incalca sau prejudicia dreptul de

proprietate comuna sau individuala.

m) proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de

locuinta, cu un preaviz/instiintare de 15 zile, este obligat sa accepte accesul, in spatiul sau, unui reprezentant al asociatiei, atunci cand este necesar sa se

inspecteze, sa se repare sau sa se inlocuiasca elemente din proprietatea comuna la care se poate avea acces numai din spatiul respectiv inclusiv cu privire la contoarele individuale. Fac exceptie cazurile de maxima urgenta cand nu este necesar nici un preaviz.

                            

ASOCIATIA DE PROPRIETARI  BLOCUL 20 B1

PROGRAM DE MASURI AL COMITETULUI EXECUTIV

            Incheiat astazi 15.10.2010.

            Comitetul executiv al asociatiei format din Alecu Marin- presedinte, Gherghe Emanoil –membru si Ursache Ioana – membru,  tinand cont de legislatia in vigoare cat si de cerintele si exigentele proprietarilor din blocul 20 B1, si-au propus urmatoarele masuri:

·         Adoptarea  legislatiei in cadrul asociatiei in conformitate cu legislatia in vigoare;

·         Sistemul de penalizari  adoptat de comitet si de adunarea generala  sa isi arate eficienta;

·         Stabilirea normelor metodologice privind citirea indexurilor contoarelor individuale la apa rece si apa calda;

·         Adoptarea Statutului si a acordului de asociere conform legii 230/2007;

·         Elaborarea de masuri privind reducerea costurilor in cadrul asociatiei, reducerea  costurilor si  a pierderilor;

·         In functie de situatia economica din tara (criza economica), sa luam masuri de  ridicare a confortului, prin repararea proprietatii comune,  cat si de adoptarea de masuri care sa duca la pastrarea bunurilor comune  si de mentinere a curateniei; repararea incuietorilor la  usi, iluminatul de pe scara, in special la parter, inlocuirea geamurilor  sparte sau cele lipsa, achizitionarea unui  avizier in care sa fie afisate toate documentele conform legislatiei, inlocuirea instalatiei de alimentare cu apa de la subsol (fiind in folosinta din anul 1983), repararea liftului si a interfonului;

·          Cooptarea de membrii atat in comitetul executiv cat si in comisia de cenzori cu pregatire si in special tineri,  care sa invete tainele administratiei in asociatia de proprietari;

·         Indeplinirea atributiilor membrilor din administratie in conformitate cu cerintele legislatiei in vigoare;

·         Asigurarea unei transparente cat mai mari cu privire la situatia asociatiei (fondul de rulment, fondul de reparatii, situatia penalizarilor  incasate si cheltuite, lista de plata a intretinerii sa corespunda legislatiei  in vigoare, situatia reparatiilor, etc.).

·         Masuri urgente de trimitere in judecata a restantierilor cu  peste  3 luni de restanta, pentru a nu bloca fondul de rulment;

·         Sa luam atitudine fata de persoanele din blocul nostru care insulta si defaimeaza activitatea membrilor din administratie, cat si a celorlalti locatari.

Pentru care a fost intocmit prezentul proces verbal.

SISTEM PROPRIU DE PENALIZĂRI conform Legii 230/2007

Art. 17. -(1) Comitetul executiv al asociaţiei de proprietari are următoarele atribuţii: 

j) stabileşte sistemul propriu de penalizări al asociaţiei de proprietari pentru restanţele afişate pe lista de plată ce privesc cheltuielile asociaţiei de proprietari, conform prevederilor legale;
Conform Legii 230 / 2007 art. 30 alin. 1 lit. j, Comitetul Executiv al Asociatiei de Proprietari blocul 20 B1 ,  stabileşte sistemul propriu de penalizări al asociatiei pentru protejarea intereselor proprietarilor.

Art. 25.Norme - (1) Cotele de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de acestia, dupa caz, in termen de maximum 20 de zile de la data afisarii listei de plata, data care trebuie sa fie inscrisa in lista de plata respectiva. In vederea respectarii termenelor legale de plata a facturilor catre furnizorii de utilitati, administratorii au obligatia de a afisa lista de plata in termen de maximum 5 zile de la data primirii ultimei facturi expediate prin posta, certificata prin inscrisul de pe stampila postei, sau de la data confirmarii de primire, in cazul transmiterii facturii prin curier/delegat. Asociatia de proprietari poate calcula si percepe penalizari de intarziere pentru suma neachitata, in conditiile stabilite si aprobate de comitetul executiv al asociatiei de proprietari, in limitele stabilite de art. 49 alin. (1) din Legea nr. 230/2007. Suma acestora nu poate depasi suma cotei restante la care s-a aplicat.

ART. 49 Lege(1) Asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice suma cu titlu derestanta, afişată pe lista de plata. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se

vor aplica numai după o perioada de 30 de zile care depăşeşte termenul stabilit pentru plata, fără ca suma

penalizărilor sa poată depăşi suma la care s-au aplicat.

(2) Termenul de plata a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, afişate pe lista lunară

de plata, este de maximum 20 de zile calendaristice.

(3) Sumele rezultate din aplicarea penalitatilor de întârziere vor face obiectul fondului de penalităţi al

asociaţiei de proprietari şi se vor utiliza numai pentru plata penalizărilor impuse asociaţiei de proprietari de

către terţi şi pentru cheltuieli cu reparaţiile asupra proprietăţii comune sau alte cheltuieli de natura

administrativă.

În acest scop, comitetul executiv actualizează, stabileşte şi adoptă următoarele condiţii care fac obiectul sistemului de penalizări:

- Data scadenta a listei lunare de plată se stabileşte la 20 de zile calendaristice de la afişare, dată consemnată pe fiecare listă.

- Data de la care se aplică penalizări este prima zi după 30 de zile calendaristice de la data scadentă a listei de plată .

- Se penalizează orice sumă restantă: cota de contribuţie la cheltuielile asociaţiei, toate cheltuielile ce revin lunar proprietarului, cota-parte din reparaţii, sumele restante pentru constituirea sau actualizarea fondului de reparaţii, sumele restante la constituirea sau actualizarea fondului de rulment , sumele restante la constituirea sau actualizarea altor fonduri legal constituite, etc.

- Procentul aplicat în calculul penalizărilor este de 0,2 % pentru fiecare zi de întârziere;

- Valoarea penalizării nu poate depăşi valoarea restanţei asupra căreia a fost aplicată penalizarea;

- Nu se aplică penalizare la penalizare;

- Sumele încasate drept penalizări constituie fondul de penalizări din care se achită penalizările facturate de furnizori. După achitarea penalizărilor la furnizori, daca este cazul, sumele rămase în fondul de penalizări se utilizează numai pentru lucrări de reparaţii şi întreţinere asupra părţilor de construcţie şi instalaţiilor aflate în proprietatea comuna;

- Pentru proprietarii cu mari probleme sociale, comitetul executiv poate stabili măsuri de ajutorare, în sensul amânării plăţii penalizărilor, a suspendării calculării acestora pe termen scurt, cu angajament scris din partea restanţierului de achitare a restanţelor, la anumite termene stabilite clar. Angajamentul nerespectat va conduce la calcularea penalizarilor şi pentru perioada de suspendare.

REGULAMENT pentru calculul valorii consumului de apă în cadrul asociaţiei

1. Se citeşte, se determină şi se consemnează consumul de apă în metri cubi înregistrat pe contoarele din apartamente (diferenţa dintre indexul nou şi cel vechi).
2. Se determină lunar costul mediu pentru 1 metru cub de apă  prin împărţirea valorii totale din factură la cantitatea de apă facturată specificată pe factură;
3. Se înmulţeşte costul mediu pentru 1 metru cub de apă cu consumul în metri cubi înregistrat pe contoarele individuale conform punctului 1) pentru fiecare apartament şi se calculează valoarile individuale şi suma totală a valorilor rezultate;
4. Se face diferenţa dintre valoarea de pe factură şi valoarea rezultată la punctual 3).
5. Diferenţa până la valoarea facturii  se consideră pierdere şi se consemnează alături de celelalte cheltuieli, repartizându-se pe cotă parte indiviză;
În acesta ultimă situaţie, dacă perderile sunt mai mari de 10%, administratorul  prezintă urgent situaţia preşedintelui şi comitetului executiv şi vine cu propuneri concrete în vederea depistării cauzelor acestor diferenţe, de limitare a pierderilor, scapărilor, sustragerilor de apă şi/sau remedierea defecţiunilor la instalaţia de alimentare cu apă.

               H 41 /2002 (CLMB) -Art.5. Adunarea Generală va stabili un cuantum pentru plata părţilor comune referitor la consumul de apă rece, apă caldă menajeră si căldură. Cuantumul de plată aferent părţilor comune, care revine deţinătorilor de apartamente contorizate individual, nu va depăsi 10% (zece la sută) din consumul total înregistrat de contoarele instalate în apartamente. În cazul în care absolut toate apartamentele sunt contorizate, cuantumul pentru părţile comune va fi stabilit pe baza diferenţei  între consumul  înregistrat de contoarele generale sau pasante de la imobile sau scări si suma consumurilor  înregistrate la fiecare apartament.

            Lege 230/2007-Art. 48(1)- Stabilirea şi repartizarea sumei care priveşte proprietatea comuna ce revine fiecărui proprietar din cadrul condominiului se fac proporţional cu cota-parte indiviză din proprietatea comuna.

Citirea indexurilor contoarelor individuale va fi   cu 3 zecimale (ex. 345, 234).

Prezentul Regulament a fost aprobat de Comitetul executiv al asociatiei.

LEGISLATIE

Legislatie pentru asociatii:

• Legea 230/2007;
• Hotararea 1588/2007;
• Legea 82/1992;
• OG 95/1995;
• Legea 61/1991;
• OMFP 1969/2007;